為了讓央行降息效果,能儘快反映在房貸利率上,包括臺銀、土銀在內的11家主要房貸銀行,自11月12日起三個月內,接受客戶異動房貸利率調整時間,可由每季改成每月,預估有百萬名房貸戶受惠;其它銀行也將陸續開放.這11家銀行包括:臺銀、土銀、合庫銀、一銀、華南銀、彰銀、臺北富邦銀、國泰世華銀、永豐銀、玉山銀及中信銀.
目前房屋貸款形式多為"指數型房貸",簡單來說就是"借款利率浮動"的房貸,其利率是由浮動的"定儲指數(利率)"加上固定的"固定資金成本碼數(為2碼)+風險成本碼數(依個人信用程度而不同)"構成借款利率,計息方式公開且透明.
選擇指數型房貸的好處是,"定儲指數"會隨著在經濟變化下的市場利率而調整,房貸戶的貸款利率也會跟著浮動,但在固定的"基本加碼及條件加減碼(利率)"部分,就是由各家銀行視貸款戶的狀況來決定.
目前利率雖然不斷下滑,消基會認為,日前央行祭出的"換約政策(季調改月調)",在銀行堅持僅只一次的狀況下,消費者並沒有得到真正節約利息的目標;且在各家銀行紛紛另提優惠利率專案下,房貸戶若想轉貸,必須負擔代書及規費,因此還需要先計算轉貸後利息,再加上相關手續費用後是否夠優惠,才能確定轉貸是否有利.
為瞭解目前的房貸市場狀況,消基會特隨機抽樣13位銀行房貸戶進行調查,調查其利率變化,並抽樣13家銀行進行調降利率申請程序及手續費調查.
消費者房貸利率調查:
一、各銀行房貸利率差距達2.3%!
此調查以個案為主,貸款時間分別在91年3月~97年3月不等,今年7月各家銀行的利率約在2.56~4.73%不等,而現在的利率(12/10)在2.51~4.84%不等,差距在2.3%左右,若以房貸戶貸款500萬為例,利率相差2.3%時,每年可省下115000的利息,每個月就有9583元的差額!
二、12/10與今年7月的利率相比,33%的個案不降反漲!
另外,調查個案中,12/10時的利率與今年7月相比,其中4家銀行不降反漲,漲約0.11~1%不等,5家銀行的12/10利率比今年7月低,低了約0.025~0.5%不等.
其中發現,個案中利率最高的"國泰世華銀行"、"華南銀行"及"星展銀行",12/10的利率比今年7月還要上漲了1%及0.11%,在央行不斷降息的時候,銀行還調升利率,實在不合理!
銀行"調降利率"申請調查:
通常銀行在辦理指數型房貸時,會分為三部分計息,前2年是採"優惠加碼"計息,即是以"定儲利率"加上"固定加碼利率",因此在"固定加碼利率"的部分,前2年通常會比較優惠,然而第三年的加碼就會不同於前2年,可能高出0.5%~1%不等,而房貸戶在高利率時,其實是可以去電要求銀行業者調降利率,但銀行並不會主動告知.
為此,消基會抽樣13家銀行進行調降利率申請及手續費調查(詳如附件):
一、100%銀行表示,消費者可申請調降利率,但不會100%成功:
調查13家銀行,雖然銀行都表示消費者可以申辦調降利率;其中"兆豐國際商業銀行"及"富邦銀行"表示,基本上是不會調降利率,再進一步詢問後,銀行人員才表示還是可以送件,但機會不大.
消基會認為,此次調查銀行均表示可以申請調降利率,但仍須視房貸戶的工作狀況、還款情況、房屋地段…等各項條件而定,其中1家銀行更明白表示可以申請,但基本上不會調降,那麼銀行調降利率的業務明顯是黑箱作業,對房貸戶來說並不公平!
另外,在各家銀行普遍利率都在2.6~2.8%左右的狀況下,"星展銀行"表示其客戶利率大約在3.6~3.7%,消基會認為,在各家銀行利率平均約在2.6~2.8%的狀況下,且央行在12/11日更調降3碼,若消費者利率超到2.1~2.3時,消費者就應思考將房貸轉至其它銀行辦理!
再以"臺灣銀行-消費者12"個案來舉例,其申請調降利率,從原來的4.2%調降到2.7%,降幅為1.5%,以貸款500萬來說,每年就少了75000元利息,但由上述調查可發現,利率是否可進行調降,是由銀行進行審核決定,其過程既不公開也不透明,房貸戶每月是否能省下6250元的利息,全在銀行主管的一念之間!
二、31%的銀行表示,隨時都可申請利率調降:
各家規定不同,4家銀行表示滿2年才可開始申請利率調降,佔31%,分別為:"兆豐國際商業銀行"、"臺灣銀行"、"華南銀行"、"國泰世華銀行";其中"兆豐國際商銀"表示,前2年若要申請利率調降會有違約金產生;"永豐銀行"及"星展銀行"表示滿1年就可申請利率調降;而"花旗銀行"表示滿1~2年就可申請利率調降.
13家銀行中,4家銀行表示申請利率調降是沒有時間限制的,為"富邦銀行"、"渣打銀行"、"合作金庫銀行"及"中國信託商業銀行";但其中"富邦銀行"指出,雖然利率調降沒有時間限制,但基本上沒有調降可能;而"合作金庫銀行"則表示,雖然利率調降沒有時間限制,但前2年的利率基本上都很低,亦較無調降空間!
該等措施明顯指出,銀行在讓房貸戶提出利率調降申請的種種限制或放寬,其實最後決定權均掌握在銀行,因此,就算銀行不設置年限,亦不代表房貸利率就會調降成功!
三、9家銀行要收取手續費,佔69%:
進一步針對銀行"調降利率"的手續費進行調查,結果發現,9家銀行均有收取手續費,分別為:"兆豐國際商業銀行-3000元"、"富邦銀行-2000~4000元"、"渣打銀行-視合約狀況而定"、"合作銀庫銀行-3000元""臺灣銀行-2000元"、"臺灣土地銀行-以餘額的0.1%計,上限2000元"、"第一商業銀行-2000元"、"華南商業銀行-最低1000元,以餘額的0.1%計,上限5000元"、"永豐商業銀行-0~10000不等",分別在1000~10000元不等.
另外,4家銀行中,"國泰世華銀行"表示第一次申請不用手續費,第二次開始才需要手續費,而"中國信託商業銀行"、"花旗銀行"及"星展銀行"不需要支付手續費用.
消基會提出五大呼籲:
一般"指數型房貸"利率調整,通常是以季調或半年調為主,也因此,日前央行多次降息並未直接回饋到貸款人身上,故央行在今年11月要求列管的40家銀行,"免手續費"把"指數型房貸"房貸利率調整周期改為每月辦理,讓房貸戶可以快速享受到降息的優惠.
但在降息的時候,消費者雖然可以立即享受到利息的優惠,但是銀行紛紛表示,此換約僅只一次,因此,消費者必須面臨考驗,因為房貸契約通常為期10~20年,若未來全球經濟復甦,各國可能逐步調升利率,選擇按月調整房貸利率的消費者就會較早調升,實際上換約是治標不治本的作法.
消基會認為:
一、轉約:房貸利率超過1.975%,就應向銀行申請利率調降:
消費者房貸合約種類很多,有些為2年期固定利率,亦有3段式加碼型指數型房貸,但不管如何,央行至12月11日連續降息五次,然而利率是由浮動的"定儲指數(利率)"加上固定的"固定資金成本碼數(為2碼)+風險成本碼數(依個人信用程度而不同)"構成借款利率,若以"郵局"目前兩年期定儲利率為"2.225%"減去昨日(12/11)央行降息的3碼(0.75%),再加上固定資金成本碼數(0.5%),應為"2.225%-0.75%+0.5%=1.975%"1.975%,因此在央行不斷降息下,若消費者利房貸利率高於1.975%時,消基會認為消費者應有主動要求銀行業者調降利率的空間.
二、若過去使用"政府政策性貸款方案"利率超過1.975%時,應考慮轉貸!
另外,在"政府政策性貸款(首購貸款及勞工貸款)"的部分,通常是以郵局的2年期定儲利率為指標再加碼(目前有0.2%的方案),利率2.425%,而"政策性貸款"的加碼利率是20年不變的;雖然郵局表示其定儲利率不會跟著央行降息而調降,但會隨著市場的變動而更動.且消費者過去申請"政府政策性貸款(首購貸款及勞工貸款)"時,曾有加碼0.8%的情況,以目前郵局的2年期定儲利率2.2%計算,即達3%,消基會亦認為消費者應主動評估自身的房貸契約,若利率超過1.975%,應主動評估是否有轉貸空間並評估轉貸費用才是!
三、轉貸:貸款500萬,除非利率優惠超過0.2%才有空間
不景氣中,銀行紛紛打出低利率房貸以刺激消費,這可能讓消費者產生轉貸的心理,轉貸過程依約必須負擔代書及規費,目前行情約10100元[代書費約4000元、抵押權登記費約5000元(以500萬為例,貸款額的千分之一)、書狀費約80元、塗銷抵押權代辦費約1000元],因此,若消費者有轉貸的欲望,必需先計算轉貸後利息是否夠優惠!
消基會指出,若消費者想從A銀行轉貸到B銀行,以500萬元計算,若B銀行利率沒有比A銀行低0.2%以上,轉貸就不划算,除非B銀行能祭出更好的優惠方案!
四、銀行應主動調降不合理的房貸利率!
然而,在房貸戶申請調降利率的過程,銀行並非主動告知,通常都是房貸戶透過熟識的放款經辦人員,或同為房貸戶的朋友告知後才申辦,因此"調降利率"的申請,其實是半公開的.
消基會認為,銀行不應被動的等待貸款戶提出申請,應定期主動審視自家銀行房貸戶在利率部分是否過高,主動調降才是!
五、主管機關應重新審查銀行房貸利率是否公平合理:
此次調查個案發現,房貸戶12月10日的房貸利率在2.64~4.84%不等,其差距高達2.2%,主管機關應審查銀行在利率的計算方式是否公平合理.以2.2%的差距來計算,500萬的房貸款,每年就可以差到11萬,每月負擔的利息差距亦可高達9166元.
消基會指出,從本次調查中可看出,銀行對消費者申辦調降利率掌握"生殺大權",為維護消費者權益,消基會呼籲金管會出面監督銀行業界所制訂的利率標準,只要超過1.975%,即應要求調降,還給消費者公道.值此經濟海嘯,民眾荷包嚴重縮水之際,主管機關應主動審查銀行的房貸利率是否公平合理,以避免銀行不當得利!
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